Le cautionnement [OLD]

Le cautionnement est une garantie extrinsèque par laquelle le bailleur s’assure qu’en cas de défaillance de son cocontractant, les obligations de celui-ci seront remplies.

Le cautionnement ne se présume pas, il s’agit d’un contrat qui obéit à un certain formalisme.

 Le champ d’application du cautionnement

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire sauf, si lelogement est loué à un étudiant ou à un apprenti.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés (jusqu’au quatrième degré inclus), le cautionnement ne peut être demandé que :

  • si le cautionnement est apporté par l’un des organismes dont la liste est fixée par le décret (liste ci-dessous);
  • ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

En outre, lorsque le locataire est non ressortissant d’un Etat membre de l’UE, une caution est exigée.

Liste des organismes de cautionnement fixée par décret (bailleur personne morale hors SCI familiale) :

·       les fonds de solidarité pour le logement et les fonds locaux ;

·       les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction;

·       les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie ;

·       tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

Attention !

 Le bailleur qui exige un cautionnement ne peut pas refuser la caution présentée par le locataire au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Les différents types de cautionnement

Il existe différents types de cautionnement :

  • La Caution simple

Le propriétaire ne peut solliciter le paiement de la dette locative par la caution qu’à la condition qu’une action en justice destinée à obtenir une saisie des biens du locataire, et le constat d’un locataire insolvable soient préalablement intervenus.

La caution n’est redevable d’une quelconque somme que si le locataire est insolvable.

  • La caution solidaire : le renoncement au bénéfice de discussion

Dans le cas de la caution solidaire, le bailleur peut s’adresser directement à la caution, sans avoir au préalable exigé un paiement du locataire.

  • La caution indivise

En cas de pluralité de caution, il est possible de stipuler que leur engagement est indivisible afin que le bailleur puisse demander le paiement de la dette du locataire à l’une quelconque des cautions pour la totalité de la dette.

  • La caution divisible

A l’inverse, le bailleur doit diviser son action en paiement entre les diverses cautions du locataire, à hauteur de leurs engagements respectifs.

L’étendue des engagements de la caution

Le cautionnement peut porter sur toutes les obligations du preneur, le cautionnement peut ainsi porter sur le paiement :

  • du loyer et de ses majorations ;
  • du dépôt de garantie ;
  • des intérêts de retard et pénalités contractuelles ;
  • des charges ;
  • des réparations locatives ;
  • des frais de procédure ;
  • des indemnités d’occupation après congé ou résiliation pour défaut de libération des lieux ;
  • des impôts locaux.

Toutefois, en l’absence de mention spécifique, la caution ne porte que sur le loyer.

La formule générale selon laquelle la caution doit exprimer de manière manuscrite la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de son obligation, laisse penser que toutes les obligations mises à la charge du preneur par le bail peuvent être cautionnées dès lors qu’elles seront expressément mentionnées.

A contrario, la caution peut, si le bailleur l’accepte, limiter son engagement à une somme déterminée.

La caution n’est pas non plus redevable des indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail sauf clause contraire, par exemple que le cautionnement « sera valable jusqu’à l’extinction des obligations du locataire, son bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement ».

En toute hypothèse, l’engagement de la caution s’interprétera strictement.

 Attention !

Si la caution s’est engagée à payer les loyers et accessoires dus par le locataire, le bailleur ne peut lui demander de régler l’indemnité d’occupation ou le coût de réparations locatives.

A contrario, si la caution s’est engagée à payer toutes sommes dont le locataire pourrait être débiteur envers le bailleur, elle répondra du paiement de l’indemnité d’occupation.

En cas de vente de l’immeuble, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire.

Si une personne se porte caution de deux locataires, elle n’est pas libérée lorsque l’un d’entre eux quitte les lieux.

Si à la suite de ce départ, le bailleur établit un avenant avec le locataire qui reste dans les lieux, la caution n’est pas libérée de son engagement à l’égard du locataire restant.

La durée de l’engagement de la caution

  • Contrat de cautionnement à durée déterminée, sans indication de durée ou à durée indéterminée? 

Souvent la durée du contrat ne pose aucune difficulté eu égard aux dispositions de l’acte de cautionnement.

La question de la qualification du contrat de cautionnement ne se poser que dans certains cas ambigus.

Selon la jurisprudence, doit être qualifié de cautionnement à durée indéterminée :

  • le cautionnement donné pour la durée du contrat et de son renouvellement éventuel, alors que le nombre de renouvellements possibles est inconnu ;
  • le cautionnement donné sans indication de durée, peu important que celle du contrat de bail distinct de celui de cautionnement soit de trois ans.

Et à durée déterminée :

  • le cautionnement donné pour “l’exécution du présent bail et de ses suites” ;
  • le cautionnement donné pour “la durée du contrat initial et de son renouvellement éventuel” ;
  • le cautionnement donné pour “la durée du contrat initial et de deux renouvellements successifs” ;
  • le cautionnement donné “jusqu’à l’extinction des obligations du locataire”.

Il en résulte donc que doit être qualifié de contrat de cautionnement à durée déterminée, le cautionnement donné pour la durée du bail et un nombre déterminé de renouvellements ou de tacites reconductions.

S’il est stipulé que le cautionnement durera autant que le contrat de bail lui-même et continuera de produire effet pendant le cours de sa reconduction ou de ses renouvellements successifs, il s’agit d’un cautionnement à durée indéterminée.

Le régime du cautionnement selon sa durée

  • Le cautionnement est à durée déterminée

L’engagement de la caution prend fin au terme convenu. Il est impossible de procéder à une résiliation anticipée.

Le cautionnement cesse en principe de produire effet pendant la période où le bail est reconduit ou renouvelé.

Attention !    

  La durée déterminée inclut les renouvellements lorsque la caution s’est engagée pour toute la durée de l’occupation du locataire.

 En cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est transmis de plein droit au nouveau propriétaire, sauf stipulation contraire (vaut également pour la caution à durée indéterminée ou sans indication de durée).

  En effet, le cautionnement est l’accessoire de la créance de loyer cédée à l’acquéreur.

  • Le cautionnement ne comporte aucune indication de durée, ou est à durée indéterminée

La caution peut résilier unilatéralement son engagement.

La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La caution reste donc tenue des obligations du preneur nées avant la résiliation, mais aussi de celles nées de la résiliation au terme du contrat de location en cours.

La résiliation est signifiée au bailleur soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soi† par remise au bailleur en mains propres, soit par acte d’huissier de justice (la remise ne main propre et l’acte d’huissier sont à privilégier).

Si la caution s’est engagée à l’égard de plusieurs bailleurs, la résiliation devra notifiée à chacun d’eux sauf disposition contraire de l’acte de cautionnement.

Attention !

 Il est interdit de faire de la résiliation du cautionnement ou de son défaut de renouvellement un motif de mise en jeu de la clause résolutoire de plein droit, du contrat de bail.

 L’obligation pour le locataire de fournir caution, de la maintenir ou la renouveler en cas de résiliation peut toutefois être prévu dans le bail. Le défaut de respect de cette obligation pourra, dans ce cas, constituer un motif de résiliation judiciaire du bail ou de motif légitime et sérieux de congé au sens de la loi du 6 juillet 1989.

Si le bailleur n’a pas reçu de notification de résiliation avant le terme du bail d’origine, le cautionnement sera maintenu pendant toute la durée de son renouvellement et la caution sera tenue de payer l’arriéré des loyers et charges dus en vertu du bail renouvelé.

 Le formalisme inhérent à l’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement est établi soit par acte séparé, soit dans le bail lui-même, par acte notarié ou par acte sous seing privé.

  •  Le contenu de l’acte 

L’acte de cautionnement contient l’engagement de la caution à l’égard du bailleur, définit quelles sont les obligations du locataire faisant l’objet de la garantie et détermine ou non la durée du cautionnement.

Les parties conviennent dans l’acte de toutes les dispositions utiles et notamment de celles relatives à la mise en œuvre de la caution.

La personne qui se porte caution, peu importe la durée de la garantie, fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent.

  • Les mentions manuscrites lorsque le cautionnement n’est pas etabli par acte authentique

 La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite du deuxième alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juill. 1989.

 Si les cautions sont plusieurs à signer un acte unique, chacune devra porter l’ensemble des mentions manuscrites exigées par la loi.

Attention !

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Le cautionnement est nul si la mention manuscrite n’est pas de la main de la caution. Le bailleur ne pourra pas reprocher cette irrégularité à la caution car il est tenu de s’assurer des conditions de validité de l’acte de cautionnement.

La loi n’a rien prévu pour le cas où la caution ne serait pas en mesure de satisfaire à cette obligation (personne illettrée, aveugle, personne étrangère, etc.). Il ne paraît pas y avoir alors d’autre solution que de recourir à l’acte authentique si l’on veut éviter une remise en cause de la validité du cautionnement. A défaut le consentement à l’acte de cautionnement pourrait être remis en cause.

Les exigences légales ne concerne que celui qui s’engage à titre de caution et non le débiteur conjoint (personne qui prend directement l’engagement de payer les loyers dus par le locataire principal).

 En cas de discordance entre les mentions dactylographiées et la mention manuscrite, c’est l’engagement porté dans cette dernière qui doit prévaloir.

Condition supplémentaire Lorsque le bailleur est un bailleur professionnel

Le bailleur professionnel est soumis à un formalisme particulier sous peine de nullité du cautionnement : le contrat doit notamment indiquer un montant constituant la limite maximale de l’engagement de la caution.

L’engagement de caution souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel est nul dès lors que la mention manuscrite portée sur l’engagement de caution n’est pas identique aux mentions prescrites par le code de la consommation, à savoir :

« En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de … couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même. »

Attention !

Il s’agit d’une disposition d’ordre public, que les parties ne peuvent laisser ou modifier à leur libre arbitre. Les Tribunaux sont très sévères quant au respect de cette mention.

Une SCI donnant à bail des locaux d’habitation n’est pas un créancier professionnel.

Montant du loyer et conditions de sa révision

La caution doit reproduire de sa main le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu’ils figurent au contrat de location. La prudence imposera de reproduire en lettres et en chiffres le montant du loyer initial, la seule mention en lettres étant insuffisante.

Il convient également de reproduire la clause d’indexation qui figure généralement dans le contrat.

S’il s’agit d’un renouvellement de bail, celui-ci peut donner lieu à un réajustement du loyer manifestement sous-évalué. La caution peut se trouver de ce fait engagée au-delà de ce qu’elle avait prévu au départ, ce qui est manifestement contraire à l’intention du législateur.

Aussi, il sera opportun que la caution reproduise les modalités d’entrée en vigueur échelonnées du loyer fixé puisqu’elle doit reproduire le montant du loyer, ou que soit précisé dans l’acte de cautionnement que la caution ne sera engagée au-delà du terme du bail en cours, s’il se reconduit tacitement, ou s’il se renouvelle, que dans la limite de l’ancien loyer, réajusté par application de la clause d’indexation.

Attention !

Le bailleur ne peut lui même renseigner les rubriques sur le montant du loyer et sa révision.

L’acte de caution doit indiquer la date de début du contrat de bail, car il s’agit également de la date de début de son engagement, ainsi que la durée exacte de celui-ci.

Le cautionnement qui ne comporte pas ces mentions est nul, il n’a aucune validité, fût-ce à titre de commencement de preuve par écrit.

Expression par la caution de la portée de ses engagements

La caution doit indiquer de sa main et en ses propres termes qu’elle sait qu’elle s’engage à payer sur ses revenus et biens personnels, les sommes dont la nature sera rappelée, dues au bailleur par le locataire en vertu du contrat de location (il est conseillé d’indiquer le temps pour lequel elle s’engage, bien qu’il ne s’agisse pas d’une mention exigées par la loi).

Toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci :

« En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de …… couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de ……, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même. »

 Reproduction du septième alinéa de l’article 22-1 

La caution doit reproduire de sa main, avant sa signature, le texte du septième alinéa de l’article 22-1 relatif aux modalités et effets de la résiliation lorsque le cautionnement est à durée indéterminée ou sans indication de durée.

L’absence de mention manuscrite, remplacée par une mention dactylographiée, entraîne la nullité du cautionnement.

La signature

Les seules mentions manuscrites ne sauraient faire preuve de l’engagement si elles ne sont pas suivies de la signature de celui qui s’engage.

  • Les mentions manuscrites lorsque le cautionnement est établi par acte authentique

L’acte authentique est celui qui a été reçu par des officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

Le contrat de cautionnement est celui qui a été établi par acte notarié.

Les formalités énoncées ci-avant ne concernent que les cautionnements sous seings privés et non ceux donnés en la forme authentique avec le concours d’un notaire.

En effet, l’acte reçu en la forme authentique par un notaire est, sauf disposition contraire, dispensé de toute mention manuscrite.

  • La remise d’un exemplaire du contrat de location 

 Si le cautionnement est donné dans le bail, un exemplaire en sera remis à la caution.

S’il s’agit d’un acte séparé et donc unilatéral, la loi impose de remettre à la caution un exemplaire du bail afin que celle-ci soit parfaitement informée de la nature et de l’étendue des obligations qu’elle cautionne.

Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement et quelle que soit la durée du cautionnement.

La caution reconnaît dans l’acte de cautionnement par une mention manuscrite expresse. La remise peut également être constatée par le notaire ou encore par une mention manuscrite apposée par la caution sur l’exemplaire du bail demeurant entre les mains du bailleur.

Concernant la signature de l’acte de cautionnement antérieurement à la signature du contrat de bail, la jurisprudence est incertaine :

Les décisions des différentes Cours d’appel oscillent entre la nullité pour absence de cause et a contrario la validité de la signature antérieurement au bail, dès lors qu’une copie du bail est effectivement remise à la caution.

L’ensemble des formalités ci-dessus énoncées est prescrit à peine de nullité du cautionnement.

Les obligations du bailleur envers la caution en cas de défaillance du locataire

  • La signification du commandement de payer visant la clause resolutoire à la caution

Tout commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit être délivré au locataire doit être signifié à la caution (par acte d’huissier) dans les quinze de la signification de l’acte au locataire.

Si cette formalité n’est pas respectée, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités éventuellement prévues par le bail ou des intérêts de retard sur les sommes impayées.

Elle reste cependant tenue du principal quelle qu’en soit la nature.

 Attention !

Tout oubli ou négligence de la signification à la caution est de nature à entraîner la responsabilité de celui qui a établi ou signifié le commandement au locataire (avocat, huissier…) sans signifier également à la caution si, de ce fait, le bailleur ne peut récupérer les pénalités ou intérêts de retard qui lui sont dus.

L’action contre la caution est exercée à l’occasion d’un contrat de bail, le tribunal d’instance est en principe compétent. Toutefois, lorsque la demande à l’encontre de la caution n’excède pas 4 000 euros, le litige relève de la juridiction de proximité.

En dehors du cas de la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur n’est pas tenu de signifier à la caution las actes visant le locataire dans les autres cas où ce dernier est l’objet de poursuites (par exemple en cas de demande de résiliation judiciaire, ou de commandement à fin de saisie).

  •  La faute du bailleur envers la caution

Lorsque le bailleur laisse s’accroître la dette de loyers des preneurs sans agir en temps utile ni contre eux, ni contre la caution solidaire, il engage sa responsabilité à l’égard de la caution en ne lui permettant pas de l’exercer.

Par exemple, il a pu être jugé que le bailleur commettait une faute engageant sa responsabilité à l’égard de la caution (employeur du locataire), lorsque, malgré le non-paiement des loyers par le locataire pendant six mois et les deux courriers de la caution l’informant qu’elle n’employait plus le locataire et entendait mettre un terme à son engagement de caution, le bailleur a laissé le bail se renouveler par tacite reconduction six mois plus tard, alors qu’il disposait d’un motif légitime de congé et a tardé à introduire la procédure en vue de la résiliation du bail et de l’expulsion du locataire.

Le décès de la caution

En cas de décès de la caution, en l’absence de résiliation unilatérale de l’engagement de cautionnement, la succession de la caution est tenue aux loyers, charges et indemnités d’occupation, auxquels s’obligeait la caution, jusqu’à la date de restitution des lieux loués.