Le dépôt de garantie [OLD]

Le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution par le locataire de ses obligations locatives, il s’agit donc de garantir le paiement de l’ensemble des sommes qui peuvent être dues par le locataire au propriétaire :

  • Garantie du non-paiement éventuel du loyer et des charges ;
  • Garantie des éventuelles dépenses du bailleur si celui-ci est obligé de remettre en état le logement après le départ du locataire

Cumul des garanties de paiement

Rien n’interdit au bailleur d’exiger des garanties supplémentaires, par exemple un cautionnement personnel, la stipulation de solidarité, en cas de pluralité de locataires ou la délégation de l’allocation de logement.

Attention !

Le versement de toutes sommes constituant, sous une forme directe ou indirecte, un complément au dépôt de garantie ou un dépôt de garantie particulier en sus du dépôt de garantie proprement est interdit, y compris à l’occasion du renouvellement du bail.

Le montant du dépôt de garantie

  • Logement vide

Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer (hors charges récupérables et acomptes sur ces charges) pour les contrats de location conclus à compter du 10 février 2008.

Le régime antérieur prévoyait un plafonnement à deux mois de loyer en principal (hors charges et provision).

Il s’agit d’un plafonnement, qui n’empêche aucunement de fixer un montant de dépôt garantie inférieur.

  • Logement meublé

Avant la loi Alur, le montant du dépôt de garantie était libre (baux signés avant le 27 mars 2014).

Désormais, pour les baux en meublé conclus à compter du 27 mars 2014, il ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer hors charges.

Attention !

Le montant du dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’une révision ni au cours du contrat de location, ni lors du renouvellement de ce contrat (disposition d’ordre public)

Le financement du dépôt de garantie

  • Le versement par un tiers

Depuis la loi du 8 février 2008, au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie peut dorénavant être versé au bailleur directement soit par le locataire, soit par l’intermédiaire d’un tiers.

  • Le dispositif loca-pass

Le dispositif loca-pass de sécurisation est accessible à tous les salariés d’entreprises du secteur assujetti au 1 % logement, aux jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle, en recherche ou en situation d’emploi jusqu’à la fin du premier contrat de travail à durée indéterminée et, sous certaines conditions, aux étudiants titulaires d’une bourse d’État.

La garantie de paiement, qui est accordée par les organismes collecteurs du “1 % logement”, prend la forme d’une caution solidaire couvrant un montant maximal de 18 mois de loyer et de charges locatives pendant trois ans à compter de l’entrée dans les lieux.

La nécessité d’une clause spéciale dans le contrat de bail

Le dépôt de garantie doit être formellement prévu par le contrat de location. À défaut, il ne pourrait être exigé du locataire.

Si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé.

Toutefois, si dans ce cas le locataire réclame le bénéfice d’un paiement mensuel de son loyer, le bailleur retrouve alors la faculté d’exiger un dépôt de garantie, qui ne pourra, bien entendu, être supérieur au maximum     de deux mois de loyer en principal.

Les clauses licites et illicites

Une clause résolutoire de plein droit peut sanctionner le non-paiement du dépôt de garantie.

A contrario, est réputée nulle la clause prévoyant l’attribution intégrale du dépôt de garantie au bailleur en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire ou de non-respect du délai de préavis.

En outre, constituent des clauses abusives, en ce qui concerne les baux établis par les bailleurs professionnels :

  • les clauses autorisant le bailleur à prélever sur le dépôt de garantie des indemnités qu’il a évaluées discrétionnairement ;
  • les clauses exigeant du locataire lorsqu’un dépôt de garantie est prévu, de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants pour répondre des obligations découlant du bail.

La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois maximum à compter de la restitution des clefs.

Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.

Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement concerné. En cas d’échec de conciliation, ou si les parties ne souhaitent pas s’adresser à la commission, le recours au juge est possible.

En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire.

À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Cette majoration ne s’applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n’a pas transmis au bailleur l’adresse de son nouveau domicile.