Les servitudes [OLD]

La notion de servitude renvoie à un rapport de droit entre des fonds immeubles par nature et appartenant à des propriétaires distincts.

Le fonds servant est assujetti à une charge au bénéfice d’un autre fonds dit dominant.

La servitude va donc restreindre les prérogatives normalement attachées à la propriété du fonds servant par exemple en empêchant le propriétaire d’accomplir certains actes (faire construire, planter, créer une fenêtre, …), ou en obligeant celui-ci à souffrir la présence d’un tiers sur son fonds (pour passer, puiser, écouler des eaux…).

A contrario, la servitude ne peut jamais imposer au propriétaire du fonds servant l’accomplissement d’une prestation positive (sauf l’obligation d’entretenir la servitude).

La servitude doit être en rapport avec la destination du fonds dominant, elle se transmet de plein droit avec la propriété des fonds et présente un caractère perpétuel.

Comment s’acquiert la servitude ?

Certaines servitudes sont imposées par la Loi et s’imposent indépendamment de toute volonté ou de tout comportement humain, alors que d’autres vont s’établir par le fait de l’homme, suivant divers modes d’acquisition reconnus par la Loi.

Ainsi, la Loi peut imposer des servitudes soit dans l’intérêt mutuel des deux voisins, auquel cas elle instaure des servitudes réciproques aux termes desquelles chaque fonds voisin est à la fois servant et dominant, soit dans l’intérêt exclusif de l’un des fonds.

  • Les servitudes réciproques sont les suivantes :
    • La distance des constructions : concernant certains ouvrages jugés particulièrement préjudiciables aux voisins, comme les cheminées, fours, forges, étables, magasins de matières corrosives… le propriétaire constructeur doit soit s’abstenir de construire en deçà d’une distance minimale entre la ligne séparatrice du fonds et l’ouvrage, soit isoler l’ouvrage par des travaux de protection de sorte qu’il ne nuise plus ;
    • La distance des plantations : il est en principe interdit à chaque propriétaire de planter des arbres, arbustes et arbrisseaux en deçà de certaines distances.  A contrario, la Loi impose aux propriétaires de tailler les branches et les racines de ses plantations pour ne pas qu’elles s’étendent au delà de la limite séparatiste de son fonds ;
    • La distance des ouvertures : la Loi interdit à chaque propriétaire d’ouvrir dans ses murs des ouvertures qui ne répondent pas aux distances minimales imposées. Ces distances diffèrent selon que les ouvertures pratiquées constituent des jours ou des vues.
      • Les jours sont les ouvertures à verre dormant qui permettent de faire passer la lumière et non le regard. Les jours doivent être placés à une hauteur suffisamment dissuasive : 2m60 ou 1m90 au-dessus du sol de la pièce que l’on veut éclairer ;
      • Les vues sont des ouvertures qui laissent passer le regard (fenêtres, balcons, terrasses…). Ils sont plus strictement réglementés. Il faut toutefois distinguer selon que les vues sont droites ou obliques.
  • La Loi consacre plusieurs servitudes unilatérales concernant les eaux ou la servitude de passage instaurée dans les situations d’enclave non volontaire. Contrairement à la servitude réciproque, la servitude unilatérale a un prix : l’indemnité est proportionnée au dommage occasionné par le passage.

La Loi indique les situations pouvant faire naître une servitude du fait de l’homme. Il en existe trois : le titre, la prescription, la destination du père de famille.

Quels sont les droits et obligations des propriétaires ?

Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer ou empêcher l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode. Il ne peut donc modifier l’assiette de la servitude ni entraver son exercice, sous peine d’être sanctionné, sauf dans le cas où:

  • la situation originelle de la servitude doit être devenue plus onéreuse pour le propriétaire du fonds servant ou l’empêcher de faire des réparations avantageuses;
  • le nouvel endroit proposé au propriétaire du fonds dominant doit être aussi commode pour l’exercice de ses droits, ce qui implique notamment qu’il n’entraîne pas de frais supplémentaires pour le fonds dominant.

Comment s’éteint la servitude ? 

Les servitudes ont vocation à la perpétuité, tout comme les droits de propriété dont elles sont les accessoires. Pourtant, elles peuvent s’éteindre pour diverses causes. Elles peuvent d’abord prendre fin, comme les autres droits, par convention ou par une renonciation du propriétaire du fonds dominant, une telle renonciation pouvant être tacite pourvu qu’elle soit sans équivoque.

Les servitudes peuvent également prendre fin par la survenance d’un terme, si un terme a été stipulé dans l’acte constitutif, ou encore par l’annulation ou la résolution de l’acte constitutif.

Enfin, les servitudes cessent lorsque :

  • les choses se trouvent dans un état tel que l’on ne peut plus en user ;
  • elles n’ont pas été utilisées pendant 30 ans qu’elle qu’en soit la cause ;
  • la pleine propriété du fonds servant et du fonds dominant sont réunies entre les mains d’une même personne.