L’expulsion [OLD]

Tout local, quelle qu’en soit l’affectation et quel que soit le titre juridique dont se prévaut l’occupant, peut faire l’objet d’une procédure d’expulsion.

Toutefois, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

(Le procès-verbal de conciliation exécutoire est un  accord conclu entre les parties sur la libération des locaux, obtenu au cours d’une instance – soit alors qu’un juge a déjà été saisi – signé par les parties et par le juge. Attention ! il ne s’agit pas d’une transaction homologuée).

  • La nécessité d’un titre exécutoire 

L’expulsion forcée d’occupants, en l’absence de décision de justice, constitue une infraction pénale.

Toutefois, en cas de squat (introduction et maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte), le propriétaire ou le locataire du logement occupé, si ce logement constitue son domicile, peut demander au Préfet, après avoir déposé plainte, de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux.

Après une mise en demeure de quitter les lieux qui n’a pas été suivie d’effet, le Préfet doit procéder à l’évacuation forcée du logement, sans qu’une décision de justice n’ait été rendue.

La formule utilisée par la loi est très générale quant aux locaux concernés. Elle ne distingue pas selon le titre d’occupation, ni l’usage des locaux. Par exemple, la nécessité d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire s’applique aux expulsions de locaux affectés à l’habitation principale ou non, de locations saisonnières, résidences secondaires, foyers logements, locaux commerciaux, locaux professionnels, locaux mixtes (contenant une partie affectée à l’activité et une partie – contigüe ou dissociable – affectée au logement), fonds ruraux, expulsion de gens du voyage d’un terrain, ou de l’ex-époux, ou de l’ex-concubin pacsé, du logement familial…

  • La nécessité d’avoir un commandement d’avoir à libérer les locaux

Le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée.

Toutefois, il n’est pas nécessaire de signifier le commandement à l’occupant du chef, il ne doit être signifié qu’à la personne dont l’expulsion a été ordonnée.

En présence de squatters la difficulté que le propriétaire pourra rencontrer est celle de l’identification préalable des squatters à l’effet de les assigner en expulsion devant le tribunal d’instance et d’obtenir une décision de justice à leur encontre. Pour résoudre cette difficulté, l’huissier de justice peut tenter de délivrer à l’occupant une sommation interpellative de décliner son identité et d’indiquer la date d’occupation des lieux. L’huissier de justice peut également constater la présence des occupants et en dresser procès-verbal. Il pourra enfin être autorisé, par ordonnance sur requête, à se faire assister de la force publique et d’un serrurier afin de relever tout élément de nature à identifier les occupants.

A noter toutefois en ce qui concerne le local mixte, commercial ou professionnel et habitation, que deux hypothèses peuvent se présenter : les locaux sont dissociés ou dissociables, alors il apparaît nécessaire de délivrer deux commandements de quitter les lieux comportant chacun son délai, réduit pour la partie commerciale ou professionnelle, et à deux mois, pour la partie habitation si elle constitue l’habitation principale de la personne expulsée. À l’inverse, si les parties habitation et activité sont contigües et indissociables, le commandement de quitter les lieux devra contenir les dispositions protectrices du logement et viser le délai de deux mois.

Les délais d’expulsion

  • Le principe : le respect d’un délai de deux mois

Lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois jour pour jour qui suit le commandement.

Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai par décision spéciale et motivée, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

A l’inverse, le juge peut proroger le délai, pour une durée n’excédant pas 3 mois, si l’expulsion a, pour la personne concernée, des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques.

  • La trêve hivernale 

Le début de la trêve hivernale est fixée chaque année au 1er novembre pour se terminer le 31 mars de l’année suivante inclus.

Pendant la trêve hivernale, la loi prévoit qu’un locataire ne peut pas se faire expulser de son logement même si une mesure d’expulsion a été prononcée à son encontre.  La trêve hivernale suspend également les coupures de gaz et d’électricité en cas de factures impayées.

Ne sont toutefois pas concernés :

  • les locataires d’un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril ;
  • les occupants dont le relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de leur famille ;
  • le conjoint, concubin ou partenaire violent.

Les squatters sont donc en principe protégés par la trêve hivernale. Toutefois, le juge peut supprimer le bénéfice de ce sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

  • Le sursis judiciaire 

Le juge de l’exécution peut accorder des délais renouvelables excédant une année aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel ou commercial, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, alors même que le principe de l’expulsion est définitivement acquis.

En principe, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant (âge, état de santé, situation familiale, situation de fortune, caractère décent du logement, circonstances atmosphériques), ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir accomplies aux fins de tenter de se reloger.

Ces délais sont inapplicables :

  • au conjoint, partenaire ou concubin violent ;
  • en cas de droit de reprise par le propriétaire ;
  • dans l’hypothèse du refus d’une offre de relogement par le locataire.

La durée des délais ne peut être inférieure à 3 mois ni supérieur à 3 ans.

Le juge peut également, d’office, décider de transmettre sa décision au Préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La mise en oeuvre de l’expulsion

Dès le commandement d’avoir à quitter les lieux, l’huissier chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion doit informer le Préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental.

L’expulsion concerne le débiteur et tout occupant de son chef (parents, enfants, concubin, sous-locataire).

La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux constitue une voie de fait.

La reprise des lieux s’effectue par l’huissier de justice, dans l’hypothèse d’un départ volontaire des occupants, postérieur au commandement de quitter les lieux.

Dans ce cas, l’huissier de justice, constatant le départ des occupants, dresse un procès-verbal de reprise, avec un éventuel inventaire du mobilier abandonné.

La réquisition de la force publique nécessite l’établissement par l’huissier de justice d’un procès-verbal de difficulté (ou de constat d’occupation des lieux).

 Ce procès-verbal consiste pour l’huissier à constater le maintien de l’occupation constitutive d’un trouble à l’ordre public.

  • Le concours de la force publique 

L’État est tenu d’apporter son concours pour qu’une décision judiciaire soit exécutée.

Toutefois, le préfet peut refuser le concours de la force publique.

En cas de refus de concours de la force publique, il y a lieu de saisir le tribunal administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation de ce refus. Le propriétaire peut également demander au juge des référés de suspendre la décision préfectorale et d’ordonner au préfet de réexaminer la demande de concours de la force publique dans l’attente du jugement au fond. Toutefois, le juge statuant en référé ne peut ordonner la réalisation de l’expulsion.

  • Le procès-verbal d’expulsion  

L’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations d’expulsion.

Le procès-verbal d’expulsion est un acte à caractère authentique qui fait foi jusqu’à inscription de faux, en conséquence, l’occupant ne pourra prétendre à la restitution de meubles alors que le procès-verbal fait état d’un local vide.

Le procès-verbal est signifié ou remis à la personne expulsée qui dispose d’un délai d’un mois pour contester.